借地権整理について

「借地権」とは建物を所有する目的で土地を借りることをいいます。これらも皆様にとって大切な財産となりうります。
しかしながら多くの場合建物建築後、50年以上築年数が経過した建物が存在し、有効利用されているとは言えない借地権を数多く目にします。また、少子化問題もからみ借地権上の空家も増えてきているのが現状です。
弊社は、借地権の有効活用を支援し、借地権者様の資産価値を高める最適なご提案を心がけております。

具体的な方法

単純に借地権を売却するお手伝いもしておりますが、東京都(都心部)では借地権の売買は頻繁に行われておりますが
三多摩地域では所有権の売買が一般的であるため、借地権だけ売りに出したとしてもなかなか成約まで結びつけるのは一苦労です。
弊社では、一般的に手間がかかると言われています地主様との権利調整も行っております。権利調整の方法は様々です(下図ご参照)。
土地の条件(立地等)、賃貸借契約の内容、地主様の属性等、過去の経緯も踏まえつつ借地権者様のご希望に沿えますよう、最適なご提案をさせて頂いております。

借地権割合とは

財産の評価をする為に国税局が各地域ごとに借地権割合を設定しております。一般的には、地価の高い地域ほどその割合も高くなり、東京の商業地では80%~90%、住宅地では60%~70%程度で設定されております。

借地権割合はどこで調べるの?

国税局のHPの財産評価基準(路線価図・評価倍率表)の中に掲載されております。
アルファベット記号(A~G)で表示され、それぞれの借地権割合は下記の表のとおりです。
相続、遺贈又は贈与により取得した借地権に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合にその割合が適用されます。


路線価の詳細はこちらへ

路線数と借地権割合の見方

国税局のホームページにある路線価図を見ると下記のような表示が路線に表示されております。

170D=170千円(1平米 170,000円)

数字は一平米あたりの路線価を表示しており、単位は千円です。記号のCは下記の表の通り60%を表しております。

借地権割合

具体的な計算方法

前面道路の路線価が170Dとなっていた場合、(1平米170,000円)
170,000円×お持ちの土地の面積(私道などの道路部分は除く)=評価額
借地権割合が

底地 40%
借地権60%

だった場合(ここでは土地の面積を120平米として計算します)

170,000円×120平米=20,400,000円 ←土地の評価額(底地+借地権=所有権)
ここに借地権の割合をかけると
20,400,000円×40%=8,160,000円(底地)
20,400,000円×60%=12,240,000円(借地権)になりました。
ここから、それぞれに補正率をかけていきます。

補正率とは、間口の長さや奥行きの長さを調整し、価格を個別に計算することを言います。

*実際の売買金額とは違うこともございますが、大まかな目安になります。

地主様との権利調整は次の4つ

①底地の買取り

①底地の買取り

借地権者様が底地を買い取ります。

②借地権を地主様へ売却

②借地権を地主様へ売却
地主様に借地権を買い取ってもらいます。

③地主様との共同売却

③地主様との共同売却

弊社で買い取りが出来ます。 

④地主様との等価交換

④地主様との等価交換

借地権を半分、返す代わりに、底地を半分もらいます。

1,2の方法は双方とも話し合いがつかないことがあり、またお金がなく買い取ることができない場合も多く、4は土地がうまく分けられても建っている建物の問題が残ります。3の方法が一般的な解決方法としてよく知られておりますが相続人が多いと話がまとまらないこともしばしばです。


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