査定

売却査定依頼

簡易査定なら物件情報を確認して、訪問査定なら必要な書類を用意して査定を受けます。
一般的な流れは、簡易査定→訪問査定→媒介契約→売り出し開始となるので、売却するなら訪問査定は必須と考えて間違いありません。
不動産会社としても、物件のことを知らずに仲介するわけにいかず、簡易査定レベルの物件情報では、購入希望者や客付けの不動産会社に説明が不足します。
また、訪問査定して物件をきちんと確かめなければ、そもそも適正な売り出し価格が決められず、相場から離れた売り出し価格は、営業戦略としても失敗です。

簡易査定と訪問査定

簡易査定のメリットは、簡単にできてすぐに結果を得られること、何社でも頼んで査定金額を比較し、物件の相場観を養えることです。
複数の不動産会社から査定してもらうことで、上限と下限が把握できます。
デメリットは、査定の精度がどうしても落ちることで、簡易査定は物件情報から、周辺地域で類似物件の取引状況などを調べ、データで導き出すに過ぎません。
一方訪問査定は、所有者が立ち会って査定担当者が物件の内外を確認し、その物件のプラス面マイナス面を、一定の基準で採点しながら査定していきます。
実際に物件を見ているので、精度の高い査定ができるメリットがあります。
デメリットは、訪問した査定員の主観も反映されてしまうかもしれないことと、立ち会いするための時間を作る必要があること、貸している物件では、賃借人にも協力してもらわなくてはならないことです(特に戸建物件)。

訪問査定の内容

訪問査定の方法は、不動産会社が各社で独自の基準を持っているか、業界団体の不動産流通推進センター(旧不動産流通近代化センター)の価格査定マニュアルを利用して、詳細に不動産を評価しています。
不動産会社の独自査定は説明のしようがないので、価格査定マニュアルによる訪問査定について、少し掘り下げて紹介しておきます。
専門用語も増えますのでわかりにくいかもしれませんが、簡単に説明すると、建物はどのくらい古くなっているかの評価、土地は主に立地の客観的な評価です。

建物の場合

新築時からの劣化具体を判定し、現在の建物価格を適切に算出することを目的とします。
手法としては、最初に新築時の標準単価(万円/㎡)を求め、部位別に建材のグレードで補正した後、経年劣化に応じて現価率(残存率)が計算されます。
対象は、基礎から柱、屋根、外壁の主要構造、ドア、窓、床、壁、天井、収納など内装、キッチン、トイレ、風呂、洗面所、給湯器具、照明器具、冷暖房器具など全てです。
リフォームなどの修繕歴があって、新しくなっていれば現価率は上がり、経年劣化以上に劣化が進んでいれば現価率は下がります。
部位別の現価率を反映した単価を合計すると、建物全体の現在単価が得られ、現在単価に延床面積を掛けると、建物の現在価格が得られますが、それだけでは終わりません。
住宅性能(長期優良住宅など)、付加価値(省エネ住宅、太陽光発電など)、各種補正(外観、日照など)で現在価格から補正します。
最終的には土地の価格と合算され、物件の流動性を考慮して、査定価格が求められます。
このような査定方法である以上、外装も内装もチェックされ、図面等の確認もされることから、数十分~数時間を要し、査定結果も後日判明することになります。
家を隅々まで見られるのですが、より正確な査定には必要なことで、いい加減にチェックされて、相場観のない査定金額を出されても、結局は売却に影響してしまいます。

土地の場合

土地には経年劣化がないため、過去の事例との比較と、土地が持っている環境等の条件を踏まえた評点を算出して査定価格を決めます。
典型例を1つ挙げると、最寄りの駅からの徒歩分数に対してなら、10分を基準として、近ければ評点は上がり、遠ければ下がります。
他にも、近隣の状況(商業地の遠近など)、環境(騒音や展望など)、電気・水道・ガスの敷設状況、方角、道路の幅員、土地の形状(間口、不整形など)も考慮されます。
その結果、標準評価を100として増減された評点が求められることになります。
土地の場合は、立地が価値の大半を占める性質上、こうした評価に基づいて査定価格を決めるのですが、類似の過去事例も参考にされます。
例えば、類似の過去事例では評点90点で売れ、査定対象の土地が評点110点であれば、110点÷90点=約1.2倍の地価×広さで売れると予想できます。
実際には、土地によって流通性は異なり、取引が多い地域の評点90点の土地と、取引が少ない地域の評点110点は、単純に評点だけで判断できません。
そのため、最終的には流通性を考慮した補正をして、土地の査定価格を算出します。

査定額をどう考えるか?

査定額は、訪問査定でも参考価格であり、簡易査定ではなおさらのこと参考程度です。
査定額=売却価格などと考えてはダメで、査定額で売れたらそれが理想でも、実際には査定額を下回ることは覚悟しておきましょう。
元々不動産の鑑定は有料であり、不動産鑑定士の独占業務なので、無資格の人間が行うのは、「査定」であって「鑑定」ではありません。
「どのくらいで売れそうか」であり、「どのくらいの価値か」ではないのです。
よって、いい加減な査定もあれば、十分に根拠を持った査定もあるわけで、査定する人の技量と営業的な側面(後述)が入ってきます。

高ければよいとは限らない

仲介力がある会社で、本気で売れる見込みから高い査定額なら納得できます。
しかし、査定額が高いのは、ほとんどの例で高めに査定しているか、きちんと査定できていないどちらかでしょう。
また、程度にもよりますが、高い売り出し価格で売れ残るほうが、安く売れて損をするよりもリスクが大きいものです。
「査定額が高いだけの会社」に付き合ってしまうと、損をするのは所有者です。

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