2025年4月に予定されている建築基準法の改正により、再建築不可物件のリフォームについて不安を感じている方も多いのではないでしょうか？「今住んでいる家がリフォームできなくなるの？」「購入を検討中の物件は大丈夫？」といった疑問にお答えします。

今回の改正は、既存不適格物件（現在の基準に合わない建物）の取り扱いを見直す内容を含んでいます。しかし、誤解されている情報も多いのが実情です。この記事では、改正のポイントを分かりやすく解説し、実際の事例を交えながら対策方法をご紹介します。

目次

• 再建築不可物件とは？基本をおさらい
• 2025年4月改正のポイント
• 事例で見る改正後のリフォーム制限
• 賢い対策方法5選
• よくある質問Q&A
• まとめ

再建築不可物件とは？基本をおさらい

まず、再建築不可物件とは「建て替えができない土地・建物」のことを指します。主に以下のようなケースが該当します：

• 接道義務を満たしていない（幅4m以上の道路に2m以上接していない）
• 用途地域の制限に違反している
• 建ぺい率・容積率オーバーの既存不適格建物

これらの物件は「現状の建物はそのまま使えるが、建て替える場合には現在の基準を満たす必要がある」という特徴があります。

2025年4月改正のポイント

今回の改正で特に注目すべき点は以下の3つです：

1. 既存不適格建物のリフォーム制限強化：大規模リフォーム時に現行基準への適合が求められるケースが増える
2. 安全確認の義務化：老朽化した建物の安全性確認がより厳格に
3. 違反建築物の是正促進：是正勧告に従わない場合の罰則が強化

ただし、すべてのリフォームができなくなるわけではありません。小規模な改修や、安全性を損なわない範囲の工事は引き続き可能です。

事例で見る改正後のリフォーム制限

事例1：東京都内の再建築不可アパート（築40年）

• 状況：幅2.5mの私道に面する再建築不可物件
• 改正前：内装リニューアルや設備更新は自由に行えた
• 改正後：大規模改修（床面積の1/2以上）を行う場合、避難経路や耐震性について現行基準の一部適合が必要に
• 対策：改修範囲を分割して実施、または専門家による安全性証明を取得

事例2：大阪市の再建築不可一戸建て（築35年）

• 状況：容積率オーバーの既存不適格住宅
• 改正前：キッチンや浴室の全面改装は可能
• 改正後：建物全体の1/3を超える改修工事で容積率是正の検討が必要に
• 対策：改修範囲を限定し、段階的にリフォームを実施

賢い対策方法5選

1. 小規模リフォームに分ける：一度に大規模改修せず、部分ごとに工事を実施
2. 用途変更を検討：住宅から事務所などへの用途変更で規制が緩和される場合も
3. 専門家のアドバイスを受ける：建築士や弁護士に現状確認と改正対応策を相談
4. 自治体の特例制度を活用：地域によっては緩和措置や補助金がある
5. 耐震改修を優先：安全性向上工事は規制が緩和される傾向に

よくある質問Q&A

Q：トイレやキッチンの交換もできなくなる？
A：設備の更新自体は問題ありません。ただし、配置を大幅に変更する場合は確認が必要です。

Q：屋根や外壁の修繕は？
A：劣化部分の修繕や同規模での材質変更は可能です。ただし、構造変更を伴う場合は注意が必要。

Q：改正前に急いでリフォームすべき？
A：必要に迫られた工事であれば検討の価値がありますが、慌てて不必要な工事をする必要はありません。

まとめ

2025年4月の建築基準法改正は、再建築不可物件のリフォームを完全に禁止するものではありません。「大規模改修時に現行基準の一部を満たす必要が出てくる」というのが正確な理解です。

最も重要なのは、お持ちの物件の状態を正確に把握し、専門家の助言を得ながら計画的に対応することです。不安を感じたら早めに建築士や不動産専門家に相談し、改正内容を正しく理解した上で、適切な対策を講じましょう。

既存不適格物件にも価値はあります。改正内容を過度に恐れず、正しい知識を持って賢く対応することが大切です。