競売・任売 その後とは

銀行等(金融機関)から借りた住宅ローン等は、あなたが取得した建物に万一の場合(返済の遅滞)に備えて、一括回収をする(期限の利益を喪失)ために抵当権を設定して強制競売が可能なように保全を図ります。
この担保物は、競売または任意に第三者へ売却することによって売却代金を返済に充当することになります。この売却代金が債権額を上回ればよいのですが、ほとんどのケースでは担保がなくなっても債権は残ることが多いのが現状です。
たとえば債権額(抵当権額)が2,000万円の土地付建物が競売によって1,500万円で売却されたとします。2,000万円から1,500万円を差し引いた500万円の債権額が残ります。残債を一括で支払うか低額で3~5年の間で分割して支払うことになるのか?はその後の面談交渉次第となります。
分割して支払うかはたまた、自己破産をしてしまうかその後の身の振り方を判断する場面が訪れるでしょう。

不動産競売とは

債権者が債務者の負債を回収するために、債務者が所有する不動産や担保物件の売却を裁判所に申し立てる制度です。物件の売却金額は借金にあてられます。
債務者から見た競売の流れは以下のとおりです。

任意売却とは

所有している住宅を売却し、売却資金によって住宅ローンの一括返済を行なう方法です。競売と比較して物件の売却価格や売却時期に関して、ある程度相場に近い金額で売却ができることがメリットでしょう。
しかし、差押の登記がされていると購入者が不安に思いスムーズに売却が出来ないケースも多々あります、また、買う側の銀行ローンが通らない(扱わない)こともございます。家の中に荷物やゴミが散乱していたり、夫婦喧嘩の跡が見られる(壁に穴があいている)…過去にはそのような家はたくさんありました。そのような場合は相場よりも価格が低くなることは仕方がありません。ほとんどの場合、債務額が売却価格を上回るため、事前に債権者から売却の同意を得る必要があるのです。

任意売却を試してみた方がいい方は以下に合致する方です。

①住宅ローンを3~6ヶ月以上滞納しており、債権者から住宅ローン全額を一括請求されている方
②裁判所から競売決定通知書が届いて、競売入札期間が終了していない方(入札前日までは取り下げが可能です)
③固定資産税や住民税などを滞納して、不動産を差し押さえられて公売の広告が開始された方
任意売却をしたからといって必ず売れるとは限りません、相手との話がまとまらずに競売を待つこともありますが、チャレンジしてみるべきだと考えています。

任意売却について

どこに相談していいか迷っている方へ…ご存知ですか? 知らないと危険な任意売却の落とし穴!!


自分の希望する金額で売却できれば一安心 と誰もがそう思うでしょう。高く売れますよ!と不動産業者に言われ失敗したケースをたくさん見てきています。物件の適正価格を間違ってしまうと、競売に係ってしまうことがあるのです。


ある相談者 Tさんの事例

Tさん宅は、大手不動産業者に2000万円と査定され、債権者(借入先)もその価格で売り出すことに同意してくれたので任意売却することにしました。Tさんが思っていたよりも高く査定されたので『これならかなり借金が減らせる』と安心して任せました。

しかし、待てど暮らせど内見するお客様は現れず、結局、競売にかかってしまいました。 敗因は『売り出し価格が高すぎたのです』 のちに調べてみたところ、周辺相場よりも300万円~500万円も高く、これでは現地を見に来る人などいるわけありません。

つまり、もっとも大切な任意売却を成功させるにはどうすればいいかについて、明確なポリシー、ビジョンを持たないまま、目先の利益を増やそうとしたことで、限られた期限内に買い手を見つけることが出来なくなってしまったのです。

『このケースからもわかるように市場動向を考慮した適正な売り出し価格、早期売却に対応可能な不動産業者を選択することが任意売却のカギだと考えます。』
任意売却とは不動産を売却して終わるのではなく、再出発の第1歩です。
私どもの会社ではこうした事例を考慮してご提案させていただいております。


追伸
住宅ローンの苦しみからの解放、あるいは苦しみが軽減されることを目的として、その最良の解決方法として『任意売却』があるのです。迷っている猶予はありません! ご相談の費用は無用ですので、今行動を起こすことをおすすめいたします。


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