実家は相続前と相続後のどちらで売却すべき？それぞれで使える特例をご紹介！
実家の売却を検討している方は、相続前に売却すべきか相続後に売却すべきかお悩みではないでしょうか。
相続の前後、どちらで売却するかによって使える特例が異なります。
今回は、売却のタイミングによって利用できる特例を紹介していきます。
目次
■実家を相続前に売却する場合
実家を相続前に売却する場合に利用できる特例は以下の通りです。
3000万円の特別控除の特例
「3,000万円特別控除」は、譲渡所得から最高3000万円までの控除が受けられる特例です。
主な適用要件
- 自分が今住んでいる土地や家である。
- この特例を受けるためだけの目的として入居した家ではない（節税対策ではない）。
- 別荘など娯楽や保養のための家ではない。
- 売った年の前年および前々年に3,000万円の特例控除など他の特例を受けていない（3年に一度しか使えない）。
- 住まなくなってから3年経過した年の12月31日までに売却している。
- 売る相手が配偶者や兄弟といった、生計を一つにする親族ではない。
注意点としては、自動的に特例が適用されるわけではないので、確定申告を忘れないようにしましょう。
軽減税率の特例
「10年超所有軽減率の特例」は、売却した年の1月1日に所有期間が10年を超えている場合に利用できる特例です。
譲渡所得のうち6000万円以下の部分に適用されます。
主な適用要件
・マイホームの所有期間が10年以上
・親子、夫婦間などの関係者への売却ではない
・住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却する
・更地にする場合、譲渡契約の締結日まで賃貸業などの用途に使っていない
マイホーム買い換えの特例
適用対象の譲渡資産
- 2023年12月31日までの居住用財産の譲渡であること。
- 譲渡対価が1億円までであること。
主な適用要件
- 自分が住んでいる家屋か、住まなくなってから3年以内（その住宅に住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで）の家屋であること
- 所有期間が売却した年の1月1日において、土地・家屋ともに10年超であること
- 居住期間が通算して10年以上であること
- 旧マイホームを売却した日の前年1月1日から、売却の翌年12月31日までの間に買い換えること
- （売却の翌年の取得となる場合は、税務署の承認が必要です）
- 新マイホームの土地面積は500m2以下、かつ建物の床面積は50m2以上（登記簿面積）であること
- 中古住宅である場合、新築後25年以内のものまたは新耐震基準に適合していることなどの要件あり
- 新マイホームを取得した日から、売却した年の翌年12月31日までに居住すること
- （売却の翌年に取得した場合は、売却の翌々年の12月31日まで）
- 新マイホームが2024年1月1日以後に建築確認を受ける住宅（登記簿上の建築日付が2024年6月30日以前のものを除く）、または、建築確認を受けない住宅で、建築日付が2024年7月1日以降のものは一定の省エネ要件を満たすこと。（2022年税制改正）
- 配偶者や親族等に対する譲渡でないこと
- 売却した年の前年、前々年に3,000万円特別控除、分離課税の特例の適用を受けていないこと
- 譲渡資産の価額が1億円以下であること（固定資産税精算金等を含む）
また、住宅ローン控除との併用はできません。
■実家を相続後に売却する場合
実家を相続後に売却する場合に利用できる特例は以下の通りです。
1.空き家に係る譲渡所得の特例控除
この特例は親が一人暮らしをしていた場合に受けられる可能性があります。
この特例を利用することによって、譲渡利益の3000万円まで所得税と住民税が控除されます。
2.小規模住地等の特例
相続の直前まで親子で同居していた場合は、この特例を活用しましょう。
親の自宅を含む土地330平方メートルを上限として相続税の評価額が80%減税されます。
相続の直前まで親子で同居していることが基本的な条件ですが、他にも例外として当てはまることもあります。
3.取得費加算の特例
取得費加算の特例は、譲渡所得を計算する時に所得税の一部を取得費として加算し、譲渡所得を減らせるというものです。
注意しておきたいのが、小規模宅地の特例との兼ね合いです。
小規模宅地等の特例を使って相続税を減らした後に取得費加算の特例を適用すると、売却時に譲渡所得税が増える可能性があります。
どのような形で特例を利用すれば一番負担が少ないか試算したうえで判断しましょう。
■まとめ
相続前と後、それぞれで売却時に利用できる特例を紹介しました。
実家を相続前と相続後、どちらのタイミングで売却すべきかは、自分が利用できる特例によって判断しましょう。
これらの特例をうまく活用し、賢く売却を進めていくことをおすすめします。
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